Strukturdaten

Wohnen

im Landkreis Miesbach

Tourismusentwicklung

Der Landkreis Miesbach zählt zu den attraktivsten Wohnstandorten Deutschlands. Umgeben von malerischen Seen, Bergpanoramen und Wäldern bietet die Region zahlreiche Naherholungsmöglichkeiten und eine hohe Lebensqualität. Gleichzeitig ist der Landkreis dank Autobahnanschluss und S-Bahn-Verbindungen, insbesondere in den nördlichen Gemeinden, bestens an die Metropolregion München angebunden.

Diese Standortvorteile haben jedoch ihren Preis: Der Landkreis gehört zu den teuersten Wohngegenden Deutschlands, zahlreiche Gemeinden weisen einen angespannten Wohnungsmarkt auf. Begrenzte Flächen und steigende Nachfrage stellen die Region seit Jahren vor große Herausforderungen. Die folgenden Kennzahlen geben einen Überblick über die aktuelle Lage und zeigen zentrale Trends und Problembereiche.

Strukturdaten

Wohnen

im Landkreis Miesbach

Der Landkreis Miesbach zählt zu den attraktivsten Wohnstandorten Deutschlands. Umgeben von malerischen Seen, Bergpanoramen und Wäldern bietet die Region zahlreiche Naherholungsmöglichkeiten und eine hohe Lebensqualität. Gleichzeitig ist der Landkreis dank Autobahnanschluss und S-Bahn-Verbindungen, insbesondere in den nördlichen Gemeinden, bestens an die Metropolregion München angebunden.

Diese Standortvorteile haben jedoch ihren Preis: Der Landkreis gehört zu den teuersten Wohngegenden Deutschlands, zahlreiche Gemeinden weisen einen angespannten Wohnungsmarkt auf. Begrenzte Flächen und steigende Nachfrage stellen die Region seit Jahren vor große Herausforderungen. Die folgenden Kennzahlen geben einen Überblick über die aktuelle Lage und zeigen zentrale Trends und Problembereiche.

Ergebnisse Unternehmensbefragung: Fachkräftewohnen

Die Ergebnisse zeigen deutlich, dass das Thema Wohnen für Fachkräfte inzwischen zu einer zentralen Zukunftsfrage für unseren Wirtschaftsstandort geworden ist.

Zu den Ergebnissen

1. Herausforderung: Im Landkreis Miesbach wird ZU WENIG GEBAUT

Bioweiderind

Im Landkreis Miesbach gibt es insgesamt 24.866 Wohngebäude mit zusammen 52.679 Wohnungen. Rund drei Viertel davon sind Ein- oder Zweifamilienhäuser, was auf eine stark eigenheimorientierte, flächenintensive Siedlungsstruktur hinweist. Nur etwa ein Fünftel der Gebäude sind Mehrfamilienhäuser mit drei oder mehr Wohnungen.

Im Jahr 2023 wurden im Landkreis 147 neue Wohngebäude genehmigt und 110 fertiggestellt, das entspricht 311 neuen Wohnungen genehmigt und 272 fertiggestellten Wohnungen. Im Vergleich zu den Nachbarlandkreisen Bad Tölz-Wolfratshausen, Garmisch-Partenkirchen, Rosenheim und Weilheim-Schongau ist dies der niedrigste Wert.

Dieser Trend zieht sich über Jahre: In den letzten fünf Jahren entstanden im Landkreis Miesbach 761 neue Wohngebäude, während im Nachbarlandkreis Rosenheim im gleichen Zeitraum 3,8-mal so viele Gebäude gebaut wurden – trotz nur 2,7-mal so vieler Einwohner.

Bioweiderind

2023 kommt der Landkreis Miesbach auf 28,1 Baufertigstellungen je 10.000 Einwohner. Hier zeigt sich die Diskrepanz zu den umliegenden Regionen sowie deutlich zum bayerischen Spitzenreiter Neumarkt in der Oberpfalz, der 100,5 Baufertigstellungen pro 10.000 Einwohner schuf.

In diesem Kontext muss jedoch auch berücksichtigt werden, dass in sensiblen Gebieten (z.B. Seelagen, Naturschutzflächen usw.) Bauflächen rar sind bzw. diese strengen Regelungen und Auflagen unterliegen. Dadurch wird limitiert, wo überhaupt gebaut werden kann.

2. Herausforderung: Im Landkreis Miesbach gibt es vergleichweise WENIG LEERSTAND

Die knappe Verfügbarkeit von Wohnraum sorgt dafür, dass es im Landkreis Miesbach mit 1,8% vergleichsweise auch wenig Leerstand gibt. In den umliegenden Landkreisen ist die Leerstandsquote nur in Garmisch-Partenkirchen niedriger (1,0%) – in Bad Tölz-Wolfratshausen und Rosenheim liegt die Quote hingegen bei 3,1%, in Weilheim-Schongau sogar bei 3,7%. Der bayernweite Durchschnitt beträgt 3,5%. In einem gängigen Immobilienportale werden aktuell beispielsweise ca. 75 Mietwohnungen im Landkreis Miesbach gelistet. Das vorhandene Angebot ist also im Vergleich zur Nachfrage gering.

Allerdings leben die Menschen im Landkreis Miesbach vergleichsweise großzügig. Im Durchschnitt stehen 52,5 m² Wohnfläche pro Person zur Verfügung – deutlich mehr als in den umliegenden Regionen, etwa Garmisch-Partenkirchen mit 45,9 m², und auch über dem bayerischen Durchschnitt von 48,5 m². Nur etwa 15 % der Wohnungen haben 1–2 Zimmer, während knapp zwei Drittel 4 Zimmer oder mehr umfassen. Die hohe Wohnfläche pro Person ist eine Folge der dominierenden Einfamilienhäuser, historischer Bausubstanz und demographischer Faktoren.

Die durchschnittliche Haushaltsgröße im Landkreis Miesbach liegt bei 2,07 Personen. Viele Wohnungen sind größer dimensioniert, als aktuell genutzt wird – etwa Familienwohnungen nach dem Auszug der Kinder. Auch hochwertige Neubauten mit großzügigen Grundrissen und großen Balkonen treiben den Schnitt nach oben. Um die vorhandenen Flächen effizienter zu nutzen, sind gezielte Instrumente der Raumplanung, Bauordnung, Förderpolitik und kommunalen Steuerung notwendig.

3. Herausforderung: Wohnen im Landkreis Miesbach ist ZU TEUER!

Die Kombination aus wenig Angebot und hoher Nachfrage führt dazu, dass der Landkreis zu den teuersten Wohngegenden gehört. Besonders in attraktiven See- und Hanglagen werden Spitzenpreise für Grundstücke und Immobilien erzielt.

Auffällig ist vor allem die Diskrepanz der Mietpreise zwischen Neubau- und Bestandswohnungen. Durchschnittlich werden im Landkreis Miesbach 16,86€ pro m² für Neubau- und 13,55€ pro m² für Bestandswohnungen verlangt. Die Übersicht zeigt, dass beide Posten über den Werten der umliegenden Landkreise liegen und auch in keiner Region die Diskrepanz zwischen den beiden Werten so hoch ist.

Im bayernweiten Vergleich müssen Menschen im Landkreis Miesbach fast 4,00€ mehr für Neubau- und 2,50€ mehr für Bestandswohnungen an Miete pro m² bezahlen. Lediglich im Landkreis München liegen die Werte mit 19,42€ pro m² noch höher. In Tirschenreuth dagegen muss beispielsweise nur 6,44€ pro m² bezahlt werden.

Doch nicht nur die Mietpreise befinden sich auf einem sehr hohen Niveau. Auch wer sich Eigentum leisten möchte, zahlt im Landkreis Miesbach hohe Preise. Eigentumswohnungen werden für 6.791€ pro m² zum Kauf angeboten, Eigenheime für 9.258€ pro m². Bei Wohnungen entspricht dies bayernweit dem höchsten Wert, Eigenheime werden nur im Landkreis Miesbach zu einem höheren Preis angeboten. Und auch für Bauland müssen Menschen im Landkreis Miesbach mit 1.635€ pro m² höhere Kosten bezahlen, als in den umliegenden Regionen.

Steigende Baukosten und Zinsen blockieren viele Projekte, wodurch die Lücke zwischen Angebot und Nachfrage weiter wächst. Ohne passende Finanzierung bleiben viele Vorhaben unrealisiert, und günstiger Wohnraum droht zu verschwinden. Die große Herausforderung besteht darin, den Wohnungsbau im mittleren und bezahlbaren Segment stärker zu fördern. Dafür sind kommunale Unterstützung, gezielte Fördermittel, vereinfachte Genehmigungsverfahren, engagierte Investoren und kreative Wohnkonzepte nötig, um den Landkreis Miesbach auch künftig als attraktiven Wohnstandort zu erhalten.

Quellen: (1) Bayerisches Landesamt für Statistik 2023; (2) Statistisches Bundesamt 2022; (3) Bayerische Landesbodenkreditanstalt 2022; (4) inkl. eigene Berechnung
Herausgeber: Regionalentwicklung Oberland KU, Rathausplatz 2, 83714 Miesbach, info@regionalentwicklung-oberland.de; Stand: 08/2025